안녕하세요. 부엉이날다입니다어제는 새벽에 호수공원을 운동하고 왔는데 오늘은 송파와 강동으로 발품을 나갈 예정이어서 동선 정리하고 분양공고문이 올라온 개봉루브루를 봅니다. 미분양된 현장이고 무순위줍줍입니다. 청약해도 괜찮은지 볼까요?01. 개봉루브루 입지분석개봉루브루는 개봉동 369-1, 312-38번지에 있는 길훈아파트재건축입니다. 주소는 구로구 개봉동이지만 위치는 광명뉴타운 생활권입니다. 광명생활권이니 살펴보아야겠지요?마을버스로 광명사거리역까지 약 15분정도 걸립니다. 마을버스는 3대나 다니네요광명사거리역까지 도보로 약 900미터이고 16분 정도 걸립니다. 역세권은 아니지만 이 정도는 나쁘지 않습니다. 마을버스와 도보가 비슷합니다02. 개봉루브루 분양정보입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 성년자를 대상으로 공급합니다. 무순위줍줍이지요?​재당첨제한 없고...전매제한은 1년이며 거주의무기간 또한 없습니다개봉루브루 미분양현장 맞지요?총 295세대로 2026년 4월에 입주예정입니다분양세대는 37타입과 42타입으로 투룸인 듯 합니다​개봉루브루 분양가가 얼마일까요?03. 개봉루브루 분양가37타입 약 4억5천, 42타입은 약 4억후반에서 5억 초반까지입니다. 중도금 대출에 대해서는 어떤 언급도 없습니다. 중도금 은행과 중도금 조건이 결정되지 않은 듯 합니다. 중도금은 개인적으로 알아서 해야 할 수도 있습니다분양가를 신탁계좌가 아닌 조합계좌로 받습니다. PF를 받지 않고 조합자금으로 시행과 시공을 진행한 것인지....참으로 오랜만에 보는 조합계좌입니다. 시행사가 돈이 많은 경우에 은행돈을 쓰지 않고 시공을 하는데 조합이 돈이 많나요? 아니면 미분양 세대수만 조합계좌로 받는 것인지 이건 추가로 알아보는 것이 좋을 듯 합니다발코니 확장비용은 720과 770만원입니다추가선택품목도 있는데 선택하지 않는 것으로 하겠습니다​개봉루브루 최종 분양가는?​37타입 기본분양가 4억 5천 + 발코니확장 720만원 + 중도금대출이자 약 2천만원(분양가의 60%, 이자 4.5%로 계산시, 대출기간 약 1년 8개월) =약 4억 8천만원​42타입 기본분양가 5억 2천 + 발코니확장 770만원 + 중도금대출이자 약 2200만원(분양가의 60%, 이자 4.5%로 계산시, 대출기간 약 1년 8개월) =약 5억 오천만원04. 개봉루브루 배치도와 평면도59타입은 모두 조합원이 가져가고, 작은 투룸들만 분양을 하는 듯 합니다37타입은 전용 11평으로 투룸을 만들었습니다. 확장했다고 하면 약 13평 정도 나오겠네요. 작은 투룸입니다42타입은 전용면적 12.7평으로 확장했다고 하면 약 15평 정도 나옵니다. 조금 큰 투룸입니다05. 개봉루브루 주변 시세비교​네이버부동산에서 면적 12평에서 19평, 입주 10년 미만, 250세대 이상으로 검색해보겠습니다1) 광명아크포레자이위브 : 2104세대, 21년 4월 입주, 역에서 약 1키로전용면적 약 15평(확장시) 최저 매물 5억 2천만원전세는 현재 최저 매물 3억 5천만원2) 광명센트럴아이파크 : 1957세대. 2025년 11월 입주예정. 역에서 약 500미터전용 약 15평(확장시)의 1.5룸이나 거실 중문으로 투룸으로 응용 가능. 최저가 매물 5억 2천3) 트리우스광명 : 3344세대. 2024년 12월 입주. 역에서 약 900미터전용 약 14평(확장시)의 1.5룸이나 거실에 중문 설치 시 투룸으로 응용 가능. 최저가 매물 3억 2천만원4) 광명자이더샵포레나 : 3585세대. 2025년 12월 입주. 역에서 약 1.5키로전용 약 15평(확장시)의 완전한 투룸입니다. 최저가 매물 약 4억 5천만원입니다광명뉴타운에서 어떤 투룸이 가장 좋아보이시나요?투룸에서 살아가는 임차인의 수요와 성향을 파악하는 것이 가장 중요하겠지요?​부동산투자는 수요의 심리를 이해하는 것이 가장 중요합니다. 이렇게 숫자로 분석하는 것보다 인문학 책을 보는 것이 더 도움이 될 수도 있다는 이야기랍니다. 결국 아파트는 사람이 사는 주거 공간이기 때문에 사람의 심리에 따라....수요자들의 니즈에 따라...시세가 움직이기 때문입니다​아이를 키우는 사람들은 무엇을 원할까? 직장인들은 무엇을 원할까? 맞벌이 부부는 무엇을 원할까? 솔로족은 무엇을 원할까? 등등 수요에 따라 그 입장이 되어서 이해하려고 노력하는 것이 부동산투자를 잘하는 지름길이랍니다미분양된 무순위줍줍 개봉루브루 분양 현장 분석 결론은​첫째. 개봉루브루 덕분에 광명뉴타운 투룸 신축의 시세를 알게 되었습니다둘째. 신탁계좌가 아닌 조합계좌로 받는 곳도 있으니 분양가 계좌도 확인해야겠지요?셋째. 미분양이나 무순위줍줍 아파트를 보았을 때 어떻게 어디까지 분석해야 하는지 공부했지요?넷째. 광명뉴타운에 소형평수를 발품팔러 나가야겠습니다​미분양이나 무순위줍줍이 나오면 꼭 분석하는 이유가 그 주변 전체의 입지와 시세를 알게 되기 때문에 큰 공부가 됩니다. 헛되고 쓸모없는 공부는 하나도 없습니다​개봉루브루 덕분에 큰 공부가 된 유익한 시간이었습니다. 감사합니다부엉이날다의 저평가 부동산찾기 손품발품 시크릿노트17년차 부동산 발품 전문, ;의 저자 부엉이날다입니다 부동산 초보들을 위해, 부동산투자에 길을 잃으신 분들을 위해 부동산투자 노하우와 손품과 발품 시크릿 노트를 공개하오니 부동산시장의 두려움을 이겨내고 단단한 투자자로 성장하시길 기원합니다​​